30坪の土地と聞いて、どのようなこと思い浮かべますか。敷地面積としては狭いが、延床面積で考えれば十分な広さがあるといったところでしょうか。
30坪の土地は㎡換算で約100㎡です。
シングルスのテニスコートの広さが約195㎡なので、おおよそテニスコートの半分くらいの広さをイメージしてみて下さい。
2020年度のフラット35利用者調査を見ると、取得した土地の全国平均は、延床面積33.6坪・敷地面積66.2坪となっております。
住宅において、立地はとても重要なポイントです。
人気エリアの土地相場は高くなりますので、予算の都合上、立地と広さを天秤にかけて、どちらを優先すべきか思い悩む方が多いでしょう。
その傾向は都市部でより顕著なものとなり、マイホームを建てるうえで、多くの方が思い悩むポイントの一つといえます。
そこで今回は、30坪で注文住宅を建てる際に、注意したいポイントやおすすめ間取り、必要な費用について解説していきます。
これからマイホーム用の土地を購入しようという方は、自分たちのこれからの暮らしを想像しながらぜひご覧ください。
30坪の土地に建てられる注文住宅の間取りや広さ
建ぺい率と容積率にもよりますが、間取りとしては2LDK～4LDKまでの間取りを取ることが可能です。
概ね、4人～5人向けの、単独世帯や核家族世帯に標準的なサイズといえるでしょう。
2LDKの場合、リビングを広く取ったり、居室を広くしたり、ある程度ゆったりとしたプランニングが可能となります。
部屋数は少ないものの、居室や水回りなどの居室以外の空間にスペースを多く取れる点が魅力といえるでしょう。
広い居室を区切れるようにしておくなど、ライフスタイルに合った使い分けをすることで、将来に渡り快適に暮らせます。
一方、4LDKになると間取りの取り方によっては、室内が狭く感じたり、生活動線が悪くなったりするケースが見られます。部屋を区切るため、どうしても居室は狭くなりがちです。
廊下などの居室以外の空間を削ったり、続き間の配置を取ったり、設計時に色々な工夫をする必要があります。
収納スペースも少なくなるので、部屋が散らからないように、あらかじめ造り付けの収納の設置を考えておくことをおすすめします。
また、都市部では狭小住宅が多くなり、3階建ての住宅が増えています。
3つのフロアがあるので、移動が大変なのではと思うかもしれませんが、作り方によっては快適な住まいを作ることが可能です。
間取りとしては3LDKを想定しているので、4人家族までであれば3階建ての住宅もおすすめです。
30坪の土地に注文住宅を建てる時の費用相場
2020年度のフラット35利用者調査によると、土地付き注文住宅の建物本体の平均価格は2,961万円で、平均延べ床面積は37.6坪となります。
そこから坪単価を計算すると、2,961万円÷37.6坪＝約78万円となり、30坪の費用相場は78万円×30坪＝約2340万円と考えることができます。
坪単価は建築費用の目安を図るうえで、良い指標となります。建物本体価格÷延床面積＝坪単価となりますので、建築会社を選ぶ際に参考としてください。
また、マイホームを建てるうえで、パートナー選びはとても重要なポイントといえます。
建築会社ごとの建築費用相場を見ていきましょう。
・大手ハウスメーカー：約1,500万円～約2,400万円
・工務店：約1,300万円～約1,800万円
・設計事務所：約2,100万円
坪単価を基準に見ていきますが、坪単価の算出方法に絶対の定義はありません。
建築会社によって前提条件が違う場合もありますので、詳しくは建築会社へ確認することをおすすめします。
大手ハウスメーカー：約1,500万円～約2,400万円
大手ハウスメーカーの場合、約1,500万円～約2,400万円と建築費用に幅があります。理由はメーカーによって、得意な価格帯が違うためです。
高価格帯を得意とするメーカーの場合、坪単価は70万円～90万円、低価格帯を得意とするメーカーの場合は、坪単価30万円～50万円をイメージしておきましょう。
大手ハウスメーカーのメリットは規格化された住宅である点です。安定した品質と、手厚いアフターメンテナンスが期待できます。一方、用意されたプラン外の規格を変更する場合、特別仕様となるため、費用が高額になるケースがデメリットといえます。
工務店：約1,300万円～約1,800万円
工務店の場合、大手ハウスメーカーの8割程度が目安となり、費用相場は約1,300万円～約1,800万円前後となります。坪単価は45万円～60万円前後をイメージしておきましょう。地域密着が工務店の魅力であり、その土地に合った住宅や建て方を提案してくれます。
また、大手ハウスメーカーに比べれば、比較的設計の自由度が高い点がメリットです。
一方で、規模が小さいため、できることとできないことがはっきりとしている点がデメリットといえるでしょう。地域に根付いた会社であるため、過去の施工例が身近にあれば、事前に見ておくことをおすすめします。
設計事務所：約2,100万円
設計事務所の場合、30坪の費用相場は約2,100万円前後となります。
坪単価は70万円前後が多いようですが、ゼロから設計していく完全自由設計では、坪単価による基準はあてになりません。過去に手掛けた物件を参考にして、概算見積もりを出してもらい、そこから予算調整をしていくことになります。
思い描いた理想のマイホームを形にできることが、一番の魅力といえます。
一方で、完全自由設計のため、希望を盛り込んでいくほど建築費用が高くなる点は、デメリットといえるでしょう。また、設計の打ち合わせの段階で、こちらの要望をしっかりと伝えることが重要です。密なコミュニケーションを心がけましょう。
注文住宅の建築以外にかかる費用
注文住宅を建てる場合、建築費用以外に発生する費用に注意しなければなりません。予算を決めた以上、安易に上限をオーバーすることは望ましくありません。毎月の支払いに追われる状況では、本当に快適な暮らしとはいえません。
建築費用以外にかかる費用を加味して、建築費用に回す予算を決める必要があるのです。
・仲介手数料
・住宅ローンの手数料
・登記費用
・固定資産税
・不動産所得税
主だったものを、順番に解説していきます。
仲介手数料
不動産業者を通して土地を購入した場合は、土地代金のほかに仲介手数料の支払いが必要となります。仲介手数料は宅建業法で上限が決められており、400万円を超える場合、以下の式で計算します。
（物件価格×3％＋6万円）＋消費税
住宅ローンの手数料
金融機関に支払う融資手数料には、数万円＋消費税の定額制と融資額×2％などの定率制があります。
ローン保証料の有無と合わせて、金融機関により取り扱いが違いますので、住宅ローン金利と合わせて事前に確認しておきましょう。
また、つなぎ融資を受ける場合は、住宅ローンとは別に手数料が発生し、金利も割高となるため注意が必要です。
登記費用
土地を購入したり、新しく家を建てたりした際に、これを証明するため法務局に権利の登記申請を行います。土地を購入した場合は所有権移転登記、家を建てた場合は所有権保存登記を行います。
その他、ローン借入時には抵当権設定登記を行う必要がありますが、一定の要件を満たせば、それぞれに税率の軽減を受けることができます。
固定資産税
固定資産税は土地・建物を所有している限り、毎年課税される税金です。
厳密にいえば、建築にかかる費用ではありませんが、土地を購入する際に、売主に固定資産税精算金を支払うのが通例となっています。
固定資産税については、購入代金の一部として考えておきましょう。
不動産所得税
土地の購入や家の新築した時に課税されるのが、不動産取得税です。
固定資産税と違い、支払いは取得時の一度だけとなります。原則は土地・建物の固定資産税評価額の3％ですが、土地と建物それぞれに軽減措置があります。
それぞれの要件を確認したうえで、手続きを進めてください。
30坪の土地でも狭さを感じさせない工夫
30坪の土地で注文住宅を建てる際には、色々な工夫が必要です。
30坪という土地は、何でもかんでも詰め込むことはできません。限られた空間を快適に過ごすためにも、考えるべき点は多いといえるでしょう。
そこで、土地の狭さを感じさせないための工夫をいくつか紹介していきます。
・屋根裏部屋やロフトを作る
・収納空間を工夫する
・ビルドインガレージを検討する
自分たちに合った暮らしを実現するための参考にしてみて下さい。
屋根裏部屋やロフトを作る
なるべく居室は広く取りたいものですが、収納スペースが少なければ、部屋が散らかりやすくなります。そんな時には、屋根裏部屋やロフトの設置を検討してみてはいかがでしょうか。
建築基準法上は、どちららも小屋根裏物置等として扱われますが、屋根裏部屋は物置の性質が強く、ロフトは居室に近い使い方がイメージされます。
天井高が1.4m以下、広さは階下の床面積に対して2分の1未満であるなど、各種要件をすべて満たしていれば、居室とはみなされず延床面積に算入されません。
昇降の不便さはありますが、屋根裏部屋はあれば便利なものです。設置したものの使わないということがないように、事前に使い方をしっかりイメージしておくことをおすすめします。
収納空間を工夫する
小さい家こそ収納空間が大事です。せっかくの広い居室も収納ケースを置いたりすると、散らかった印象を与えてしまいます。
まず設計の段階で、廊下など移動にしか使わないスペースをできるだけ削るようにしましょう。その際に、生活動線が悪くならないように注意が必要です。
また、設計の段階でデッドスペースを収納へ置き換えることが望ましいのですが、自分たちだけで考えるのは難しいので、そこは専門家の知恵を借りましょう。構造体を利用した収納棚や、造り付けの収納を設置しておけば、後付けの収納と組み合わせることで、スペースを有効に活用できます。
小屋根裏物置やスキップフロアなど、空間を床面積でとらえるのではなく、高低差を利用した空間作りを心がけることで、収納空間を生み出していきましょう。
ビルトインガレージを検討する
狭小住宅においては、ビルトインガレージがおすすめです。ビルトインガレージとは、室内に設置された駐車場スペースのことを指します。
家の1階部分を丸々駐車スペースにしたものから、駐車スペースを半分に留め、残りを多目的スペースにしたものなど、使い方は人それぞれです。
シャッターやドアを設置することが特徴で、インナーガレージとも呼ばれます。
ビルトインガレージを設置するメリットは、車を風雨から守ることはもちろん、多目的スペースとして、DIYなど趣味を楽しむスペースとして活用できる点にあります。
もちろん一番の目的は敷地の有効活用のためです。
一方で、デメリットは建築費用が少々高くなることです。耐久性と耐震性を確保するために、建築費用が割高になることがあります。
イニシャルコストは高くなるかもしれませんが、外部駐車場や固定資産税の緩和措置でランニングコストが下がれば、長い目で見た場合に土地の有効活用のよい方法といえるのではないでしょうか。
まとめ
30坪の土地で注文住宅を建てるには、少し狭いと感じるかもしれませんが、工夫次第で快適な空間を作ることができます。
人気エリアや都市部では土地費用が高くつきますが、住宅において立地は大きなウエイトを占めるポイントです。
予算には上限がありますので、土地と建物どちらも希望の条件を満たすことは難しいでしょう。だからこそ、土地の有効活用を考える必要があるのです。
マイホームを作るうえで、優先順位のつけ方は人それぞれです。立地を優先して、土地に予算を回す場合は、建物の建て方や間取りを工夫しましょう。
その際は、建築会社選びも重要なポイントです。建築会社によって、得意な価格帯がありますので、自分たちのプランに合ったパートナーを選ぶようにしてください。
中には注文住宅といっても既存のプランから組み合わせを選ぶだけで、自由な設計ができない場合もあります。
また、土地と建築費用以外の諸費用についても注意が必要です。
マイホームを建てる際は、必要な費用をすべて把握したうえで、資金計画を立てましょう。
後になって、想定外の費用が発生して、予算をオーバーすることがないよう気を付けて下さい。
改めていいますが、狭い土地であっても、建て方によって快適な空間を作ることは可能です。
しかし、技術的な問題や法令上の問題は、自分たちだけでは分からないことが多いものです。そんな時は、専門家をとことん利用しましょう。
自分たちの希望を伝えて、相談することで思いがけない解決方法が見つかるかもしれません。
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