住宅ローンを借り入れる際、どれくらい借りられるのかを入念に計算する必要があります。適当に計算してしまうと返済に無理が出てくることもあり、最悪の場合は財産の差し押さえなどのリスクも発生します。そのため、住宅ローンは適正な分だけ借りて、計画通りに返済していくことが肝要です。もちろん、各金融機関も返済できる限度額を決めており、それ以上は借り入れできないようになっています。
しかし、人によっては限度額まで借りている方も多く、常にリスクを抱えている人もいます。それでは今後の人生、万が一のことがあった場合に返済計画にも無理が生じるかもしれません。だからこそ、返済可能額をきちんと計算し、自分の年収に合わせた返済計画を立てていくことが重要です。そこで、今回は無理のない返済を行うために知っておきたい、自身の年収で住宅ローンがいくらまで借りられるのかについて解説します。
この記事では特に自身がどれくらいの住宅ローンを組めるのかを解説するので、ぜひ最後まで読んで適正な返済計画を立てていきましょう。
年収からおおよその借入可能額を計算
まず、住宅ローンを組む際に必ず知っておきたいのが借入可能額です。借入可能額とは文字通り自身が借り入れできる額を示したものです。各金融機関ではこれら借入可能額を決めており、ほとんどの場合は以下のようにそれぞれの年収に対して30～35％までが借入可能額と定められております。
| 年収400万円未満 | 借入可能額は30％まで |
| 年収400万円以上 | 借入可能額は35％まで |
どんなに年収を稼いでいたとしても、原則として35％までが借入可能額となるわけです。仮に年収500万円の人が返済期間35年で返済負担率35％の住宅ローンを組んだ場合は、年間の返済可能額が175万円となります。ただ、借入可能額の総額で見た場合、適用金利で計算する場合と審査金利で計算する場合とでは借入可能額も大きく変わるのが特徴です。同じ条件で適用金利が年0.5％だった場合は借入可能額が約5,610万円となります。その一方、同じ条件で審査金利が年0.3％だった場合は借入可能額も約3,780万円となるのです。
これらはほかのローンなども含まれるため、仮にカーローンなどをすでに組んでいる方はそれらが差し引かれた分のみ借入可能額として計算されます。たとえば、すでに年間で50万円のカーローンを組んでいる場合、本来借り入れできるはずの175万円からカーローンの分の50万円が差し引かれて計算されます。その場合は年間の借入可能額も125万円までとなるわけです。
つまり、ほかにローンを組んでいればいるほど、住宅ローンの借入可能額が減るということです。一見すると厳しい条件のように思えますが、各金融機関が一番避けたいのは返済不能となってしまうことです。このため、借入可能額が定められていると覚えておきましょう。まずは、以下の借入可能額の計算式に当てはめてシミュレーションしてみましょう。
・借入可能額＝年間返済額÷12ヵ月÷審査金利の100万円あたりの月間返済額×100万円
この計算式に当てはめて考えれば自身の借入可能額も見えてきます。ただ、自分で計算するのが苦手という方も多いため、国が提供するシミュレーションサイトを活用するのもおすすめです。以下はフラット35のシミュレーションサイトのURLです。
・シミュレーションサイト：https://www.flat35.com/simulation/simu_03_2.html
住宅ローンは金利タイプごとに借入可能額も変わるので注意が必要ですが、上記のシミュレーションサイトを活用すればフラット35での借入可能額がすぐに計算可能です。特に「年収」「融資金利」「返済期間」「返済方法」「他の借入金」を入力して「計算する」をクリックするだけで簡単に試算可能です。そのため、フラット35を候補に考えている方はもちろん、そうでない方も目安として試算しておくことをおすすめします。
年収ごとに大まかな借入可能額が見えてくれば、返済計画も立てやすくなります。なお、自分で計算したものが正確なのかどうか不安な場合は、専門家に相談するのもおすすめです。特に専門家であれば年収に合わせて最適な返済計画を立ててくれるため、住宅ローンに詳しい専門家への相談も考えてみましょう。
年収ごとの住宅ローン借入可能額の目安表
※年収を区切ってそれぞれの特徴を記載
ここからは年収ごとの住宅ローン借入可能額の目安を見ていきましょう。やはり自分の年収であればどれくらいまで借り入れられるのか気になる方も多いため、大まかな目安を知っておくことは重要です。特に、将来が心配な方ほど、入念な試算が必要となります。なお、以下は年収ごとの大まかな借入可能額となります。ここでは便宜上、借り過ぎの可能性がある「借入限度額」と安心して返せる可能性のある「返済目安額」に分けてまとめます。
| 年収 | 借入限度額 | 返済目安額 |
|---|---|---|
| 200万円 | 1,714万円 | 971万円 |
| 300万円 | 2,571万円 | 1,314万円 |
| 400万円 | 3,428万円 | 1,771万円 |
| 500万円 | 4,999万円 | 2,308万円 |
| 600万円 | 5,999万円 | 2,628万円 |
| 700万円 | 6,999万円 | 3,056万円 |
| 800万円 | 7,999万円 | 3,428万円 |
| 900万円 | 8,998万円 | 3,599万円 |
| 1,000万円 | 9,998万円 | 4,113万円 |
| 1,000万円～ | 1億円（貸付上限） | 5,770万円～ |
年収によって上記のような差が生まれます。年収が100万円上がる度に、借入限度額は1,000万円前後増えます。そのため、多くの方が借入限度額まで借りようとしてしまうわけです。ただ、実際には返済目安額を参考にしなくてはなりません。なぜなら上限まで借りてしまうと返済負担率が最大となってしまうだけではなく、単純に月々の返済自体が大きな経済的負担になってしまうためです。あくまでも返済は余裕を持って行うことが重要なので、返済目安額を借り入れするよう返済計画を立てていくことが重要です。
人によっては借入限度額まで借り入れてしまい、生活が立ち行かなくなることもあります。それに関しては後の項目「限度額まで借り入れるリスク」で解説しますが、とにかく借入限度額まで融資を受けることは避けておくよう考えておきましょう。
仮に日本人の平均的な年収である300～500万円を軸に考えてみると借入限度額は約2,500～5,000万円なのですが、満額借りてしまうと返済が日々の重荷となります。そのため、返済目安額の約1,300～2,300万円を軸に考えていくのがおすすめです。返済目安額に抑えて住宅ローンを組めば、万が一のことが発生しても対応可能です。もちろん、団体信用生命保険などに加入していれば契約者本人が死亡したり障害を負ったりした場合に肩代わりしてもらえますが、それでも保険だけでカバーできないこともあります。
だからこそ、無理のない返済計画を立てていくことが何よりも重要なのです。返済負担率も通常は30～35％ほどまで借りられるのですが、そこは20％ほどに抑えておくのが良いでしょう。特に、家だけではなく車を取得したいという方は、カーローンなども組む場合があります。そうなった場合、満額まで借りているとカーローンも原則組めません。あくまでも返済負担率が基準となるため、住宅ローン以外のローンについても考えておくことが重要なのです。
ちなみに、返済負担率を20％に抑えれば、1人の収入で家族を支えられる目安となります。近年は共働きも増えているため、返済負担率は少し引き上げても良いでしょう。しかし、大黒柱が1人の家庭であれば、まずは返済負担率を20％に抑えて考えてみてください。
そうすることでローン破綻のリスクを未然に防ぐことにもつながります。
限度額まで借り入れるリスク
住宅ローンは年収に応じて30～35％まで借り入れられます。しかし、借入限度額まで借り入れてしまうことでリスクも発生します。何があるかわからない時代なので、リスクはきちんと管理することが重要です。以下、長い返済人生を送る上で、発生する確率の高いリスクです。
1.死亡や障害
契約者本人が死亡したり障害を負ったりした場合、住宅ローンを肩代わりしてもらえると考えている方も多いです。確かに住宅ローンを組む際には団体信用生命保険などに加入することで、万が一に備えられます。しかし、実際に死亡することはそうそうありませんし、障害を負うとはいっても「重度」とは認められない場合もあります。実は団体信用生命保険では死亡はもちろん認められるのですが、障害に関しては重度ではないと認められないことがあるのです。その場合、借入限度額まで借り入れていると住宅ローン自体が大きなリスクとなります。
2.休業や失業
「会社に勤めているから安心」「企業で働いているから安心」という時代ではなくなりました。事実、終身雇用も崩壊しており、フリーランスで活躍する方も増えています。そのような状況の中、休業や失業に追い込まれることもあります。住宅ローンを抱えていながら仕事を失った場合、人生が詰むことも少なくありません。特に、借入限度額ギリギリで組んでいると、万が一の倒産などにも対応できないため、十分に注意しましょう。
3.別居や離婚
夫婦によっては結婚してから住宅を買い、住宅ローンを組むという場合も多いです。しかし、夫婦で協力して住宅ローンを返済していても、当然ながら別居や離婚のリスクもあります。そうなると今までパートナーに支えられていた方は、その支柱を失うことになります。当然、残された住宅ローンは自分で返済しなくてはなりません。どのような方法で住宅ローンを組んでいるかによっても違うのですが、もし別居や離婚した状態で借入限度額まで契約していた場合は生活が袋小路に陥る場合もあります。
借りられる金額と返せる金額は違う
各金融機関では返済負担率を30～35％まで設定しています。これはあくまでも借入限度額を表しているものなので、実際に自身が返済するのとはまた状況も変わってきます。そのため、借りられる金額と返せる金額は違うということを頭に入れておきましょう。
人によって生活様式もかなり異なり、家族構成も違います。また、妊娠や出産だけではなく育児や介護などもライフステージごとに必要となってくるでしょう。そうなった場合、若い頃はバリバリ働いて返済できたとしても、返済が難しくなってくる場合もあります。
そこは借りられる金額で考えるのではなく、実際に自分たちがどれくらいまで稼げる金額なのかを試算する必要が出てくるでしょう。可能であれば、ファイナンシャルプランナーはもちろん、住宅ローンの専門家などにも相談しながら決めていきましょう。
まとめ
住宅ローンは自分の年収によって借入限度額が定められています。特に返済負担率の30～35％までしか借り入れできません。しかし、その借入限度額まで借り入れてしまうと万が一の際にローン破綻を引き起こす可能性があります。
まずは適正な住宅ローンがいくらなのかを考えて、借りられる金額ではなく返せる金額を中心に考えてみましょう。大切なのは無理のない返済を行うことです。
