築住宅は大きく分けて建売住宅と注文住宅の2種類あり、それぞれ価格やメリット・デメリットが異なります。
おそらく、多くの方が「建売住宅＝すでに建っている住宅」、「注文住宅＝自分たちで設計から依頼して建てる住宅」というイメージを持っていると思います。
しかし、建売と注文においても、さらに細かな違いがあるのはご存知でしょうか。
それぞれに価格差、メリット・デメリットがありますので、どちらがいいということはありません。
この記事では、そんな2つの特徴を分かりやすく解説していきます。
注文住宅とは？
注文住宅とは、建築士やハウスメーカーに設計を依頼し、施工会社に建築してもらう住宅のことです。
ハウスメーカーや工務店に設計と施工をまとめて依頼する方法もあれば、建築事務所に設計と施工監理を依頼し、工務店に施工を依頼する方法もあります。
注文住宅のメリット
注文住宅のメリットは、建物の構造や間取り、設備、内装などを自分の希望通りにできることです。
自らが「施主」として、着工前から竣工までのすべての過程を詳細にチェックでき、「自分が建てた家」という満足感や充実感も得られやすいでしょう。
注文住宅のデメリット
一方、デメリットは設計や見積もりの段階において建売住宅とは比べものにならないほど多くの時間を割かれます。
工事や設計の変更などで追加費用が発生しやすく、予算オーバーになりがちなこともあるでしょう。建築を依頼する工務店やハウスメーカーによって支払い条件は異なり、資金計画は繁雑になる傾向があります。
また、先に土地を購入して注文住宅を建てる場合、土地購入資金に対する金融機関の融資が難しい場合もあります。
土地購入資金を住宅ローンの一部実行分として融資する金融機関のほか、土地購入には住宅ローンよりも高い金利のローンしか融資しない金融機関もありますから、事前に入念な打ち合わせをすることも欠かせません。
建売住宅とは？
建売住宅とは、土地と住宅をセットで販売する新築分譲住宅のことです。
一般的には、まとまった土地をいくつかの区画に分けて、同じ仕様の住宅を何棟か建てて販売します。
また、住宅が完成してから販売する場合もあれば、設計プランは決まっていても建築中の段階で販売する場合もあります。
「ニュータウン」といわれるような大規模な開発で分譲する場合は、不動産会社が売主となって直接販売するケースが多いですが、数棟ほどの小規模な分譲の場合は、仲介する不動産会社が販売を担当することがほとんどです。
建売住宅のメリット
建売住宅のメリットは、購入価格が明示され、住宅の間取りや設備・仕様もあらかじめ決まっていることです、
そのため仕上がりイメージもわきやすく、分かりやすいのが最大のポイント。
完成していれば、実物もチェックできるのは嬉しいですよね。
コスト面では、同じ住宅を注文住宅で建てた場合より割安になります。
また、土地と住宅を一括購入するので、1工程で短期間にマイホームを取得できるため、時間や手間をかけたくない人にとっては嬉しいところ。
さらに、小規模なら数棟レベルで、大規模なら何十・何百棟レベルで、外観の統一や街並みの調和などが期待できる側面もあります。
建売住宅のデメリット
一方、建売住宅のデメリットは、すでに完成した家を購入するケースが多い点です。
そのため、基本的に工事の過程を見ることはできません。
家が完成していく過程を購入者がチェックできず、施工会社による手抜き建築などが発生しやすいという問題点があります。
工事過程が見えないだけでなく、建売住宅を建設する大工への給与の体制も、手抜き建築を生み出すきっかっけとなります。
建売大工の給料は“手間請け”と呼ばれる特殊なもので、日給制ではなく、「家一軒につきいくら」という歩合の考え方で計算されることがほとんどです。
その結果、工事の期間を短縮するようになり、手抜き工事も少なくありません。
また、同時に販売される住宅同士の外観に個性がない点も、デメリットの一つです。
まとめて建てることが多い建売住宅は、同時に販売される住宅同士の外観に統一感を持たせることが一般的です。
同じ外観は、街並みとの調和を保つ一方で個性がないと感じる人も少なくありません。
建築条件付き土地とは？
建築条件付き土地とは、あらかじめ施工会社が指定されている宅地のことです。
「土地の売主が指定する施工会社に建築を発注する」というのが条件となります。
土地だけを買うのとは違い、土地の購入と住宅の建築をまとめて取引することになります。
その分、土地の売主と施工会社の関係性が深いので、責任の所在があいまいにならないよう、厳しくチェックする必要があります。
土地の売主が参考となる住宅の設計プランを用意しているケースもありますが、あくまで設計は注文住宅と同様に自由です。
ただし、指定された施工会社によっては、手掛けている工法が限られていて、自由に選べないケースもあります。
また、土地の売買契約が成立した後、一定期間内に設計プランを固められず施工会社と建築条件が成立しない場合は、土地の契約自体が白紙になることも念頭に入れておきましょう。
注文住宅・建売住宅の価格差
次に、注文住宅と建売住宅の価格差について、表を用いて解説します。
| 注文住宅 | 建売住宅 | |
|---|---|---|
| 世帯年収 | 627.5万円 | 558.6万円 |
| 住宅面積 | 111.5万円 | 101.1万円 |
| 敷地面積 | 219.5万円 | 138.9万円 |
| 購入価格(費用合計) | 4,256.8万円 | 3,494,3万円 |
| 手持金(頭金) | 443.2万円 | 282.4万円 |
| 融資金 | 3,621.2万円 | 3,005万円 |
| 返済額/月 | 11.71万円 | 9.8万円 |
引用元：「フラット35利用者報告（2020年8月4日）」より一部抜粋
フラット35が行った調査の全国統計によると、建売住宅と注文住宅の価格差は平均762.5万円となります。
金額面だけを見ると、建売住宅のほうがお得に感じてしまいますが、住宅面積と敷地面積との差分を比べると、住居に対しての敷地面積が狭くなっています。
建売住宅の相場が安い理由は、様式が固定化されていて、価格や坪数に幅が少ないことが、ひとつの要因にあげられます。
逆に注文住宅は、億単位の建築事例も含まれているため、相場にすると高くなる傾向があります。
注文住宅・建売住宅でお得なのはどっち？
注文住宅と建売住宅のどちらがお得かは、個人の価値観によって大きく変わるでしょう。
フラット35の全国統計だけを見ると、建売住宅の方がお得に感じます。
しかし、建売住宅は間取りや仕様が固定化されているため、人によっては「不要なオプションがついている状態」でもあります。
建物に人が合わせる形になってしまうため、「１部屋余計に多く、数か月後には納戸と化している」
という話も耳にします。
家の中に使わないスペースがあったり、余計な機能や設備がついていたりするとしたら、その分は無駄な出費となるのは明白です。
反対に、相場としては高いものの、予算や要望に合わせて計画が立てられる注文住宅のほうが、無駄が生じず、安く家を建てられる可能性もあるということです。
建売住宅も入居までの分かりやすさや、立地条件などから根強い人気がありますが、これまで金銭的理由から「建売しかない」と思われていた方は、候補のひとつとして、注文住宅も視野に入れてみてはいかがでしょうか？
まとめ
建売住宅は安く、注文住宅が高いといわれることには、それぞれ理由があります。
ただ、価格が高いとされている注文住宅においても、しっかりとした予算計画を立て、メリハリをつけて家づくりを進めることで費用を安く抑えることも十分に可能です。
注文住宅はこだわりを持って建てられる一方、理想を追求しすぎればすぐに予算をオーバーしてしまいます。
ですから、こだわるところはこだわり、妥協すべきところは妥協して、家づくりを進めていくことが重要です。
また、依頼する会社や地域によっても注文住宅の価格は変動します。
中間マージンやコストカットを積極的に行っているところなら、低価格で高品質な家を建てることも可能です。
積極的に広告や宣伝している建設会社は、馴染みがある点で信用しやすいという側面もあります。
しかし、広告や宣伝が盛んであればあるほど、住宅価格にも反映されてしまいます。
どの建設会社に依頼するかを考える際は、「有名であるから」「馴染みがあるから」というだけでなく、どんな実績があるのかチェックするなど、じっくりと検討してから決めることが大切です。
そうすることが、費用を抑えながら理想の家づくりを進めることにつながります。
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