注文住宅といえば、外観や内観に目がいきがちですが実際に一番コストがかかるのは土地だと言われています。
土地があってこその注文住宅。擁壁と呼ばれる、土地の上に壁のようなものがある土地や残置物がそのまま置かれている土地もあります。
そんな土地の基本「土地の費用」についてご紹介。建築費や諸経費もあわせて説明しますので、土地について学んでいきましょう。
注文住宅の土地代は？
土地を購入するには土地代以外にも必要な諸費用が多くあります。今回は平均的な土地費用に加えて、土地を購入する際に必要な費用を項目別に分けて説明していきます。
難しい用語もありますが、注文住宅を建てるためには必要不可欠です。
注文住宅の平均費用は約3,300万円
住宅金融支援機構「フラット35利用者調査」によると、注文住宅の平均費用は3308万円という結果でした。
地域によって価格の違いはあることから、必ずしもこの価格帯で注文住宅が建てられるとは限らないことを認識しておいてください。
土地購入費用
土地相場は地域によって異なります。例えば神奈川県の横浜・川崎・湘南・江ノ島エリアなどは需要があるため土地代は高くなる傾向にあります。
逆に、愛甲郡などの需要がない地域は土地代が安い傾向に。広い視野で考えると、首都圏、名古屋近辺、大阪、博多あたりは土地が高くなります。
また、すでに所有している土地に注文住宅を建てる場合、この費用は不要です。
ただし、地盤が弱い土地の場合や整備がされていない土地の場合、別途土地改良費用がかかることがあります。
続いて、土地の購入後にかかる費用について紹介します。先にお伝えすると下記に箇条書きで記載してある土地の購入費用項目は、必ずしも払わなければいけないものではありません。
状況によって、解体費用・設備費用などが発生する場合があるので注意してください。
家の解体費
古家が残っている土地を購入してそこに新しく家を建設する場合、解体費用がかかります。家の解体費用に影響するのは、主に「大きさと構造」です。一般的な坪単価は「木造3～4万円」「鉄骨造4～5万円」「鉄筋コンクリート造5万円以上」が目安になります。ただし、「高い建物で足場が必要」「浄化槽を撤去しなければいけない」というような事情があればさらに費用は高くなるので、土地の購入前に見積もりを取っておくと安心です。
地盤改良費
地盤改良費は、購入した土地がそのままの状態では新築する家を支えられないと判断された時に支払う必要が生じる費用です。
地盤を改良しない状態で家を建てると、年数の経過とともに傾いたり地震によって崩れたりする恐れがあるので、地盤調査の結果、工事が必要だと判断されたら基本的には行わなければいけません。
かかる費用については改良工事が必要な土地の深さや対策方法によって変わるため相場のようなものはありませんが、一般的には数十万円から数百万円程度です。
水道やガスなどのインフラ設備費
上下水道や都市ガスが整備されていない土地に、新しく家を建てる時は引き込み配管をしなければいけない場合があります。
上下水道が整備されているかどうかは上下水道局の窓口で確認できるため、あらかじめチェックしておくとよいでしょう。
引き込み配管に対して補助金を出している市区町村もあるので、未整備だった場合は併せて確認しておくことをおすすめします。
仮に下水が通っていない土地だと浄化槽を設置しなければならず、設置費用に50～100万円程度かかるケースが多いでしょう。
これらの項目は土地があるエリアの事情によって左右されやすいため、土地の購入前に下調べを十分に行っておきましょう。
方法としては注文住宅の会社(建築家がいる会社)に相談して、プロに事前の判断をしてもらうのを推奨します。
事例としては不動産仲介会社から紹介された土地の場合、仲介会社の営業マンは土地についての知識が豊富ではありません。
そのため、土地購入後にイレギュラーな追加費用がかかることがあるので要注意です。
建築費用
一戸建て本体の建築費用です。これには、基礎工事や外装工事、内装仕上げや住宅機器設備工事など一戸建ての完成に必要なすべての工事が含まれます。
また、注文住宅の工事を依頼する先によっても、建築費用は異なってきます。
一般的には、大手ハウスメーカー、中小建築会社、街の工務店の順に費用が抑えられる傾向があります。
また、人気の建築設計事務所に依頼する場合も、費用が高めになることがあります。建築費の予算をいくらとするのかが、注文住宅の予算組みにおいて最も重要であると言えます。
手続きにかかる費用
注文住宅における契約前、契約時、契約後の手続きで発生する費用をまとめました。
土地の購入時に支払う費用
【売買契約】
手付金（価格の5％～10％）など
【引き渡し前】
購入物件の残代金（物件価格－手付金等－住宅ローン借入額）
土地の購入諸費用（土地代金の6％～10％）
・家の建築時に支払う費用
【見積もり作成時】
地盤調査費用など（必要な場合）
【工事請負契約時】
工事契約金（工事費用の約10％）、建築確認申請費など
【着工時】
「着工金」（工事費用の約30％）、地鎮祭費用など
【上棟時】
「中間金」（工事費用の約30％）、上棟式費用など
【引き渡し前】
建築費の残代金（工事費用の約30％）、建物の登記費用など
建築時に支払う費用
【引越し時】
引越し代や家具購入費用など
【引越し後】
不動産取得税（物件により異なる）
家を買った後ずっと支払う費用
住宅ローン返済、家の所有者にかかる税金、メンテナンス費用など。
土地を不動産会社等から直接買う場合は、仲介手数料が不要なため、土地の購入費用の目安は上記より土地代金の3％程度少なくなります。
なお、上記とは支払いのタイミングや金額が異なるケースもあるので、注意が必要です。
このケースは「注文住宅＋分譲住宅の事業も行っていて、土地の購入希望者に対して分譲地を注文住宅会社が売る」というパターンが多いことが特徴です。
建築予算別の注文住宅の特徴
住宅金融支援機構がフラット35の利用者を対象に行った統計調査によると、注文住宅の住宅面積は全国平均で129.3m2、建築費の平均が3308.2万円との結果でした。
予算ごとにどのような注文住宅を建てることができるのか？今回は土地の購入費を除く建物の予算別の特徴について解説します。
もちろん例外もあるので、参考にしていただければと思います。
1,000万円
注文住宅で建築費が1,000万円台となると、予算としては相場よりもかなり低く抑えることになります。そのため、無駄を極限まで省いて、シンプルな一戸建てを建てるというイメージになります。
1,000万円台で建設する場合は、床延べ面積が90～110m2になることが多いです。
まず、建物の形状については、真上から見た場合に、長方形や正方形以外の特殊な形状をした設計にすると、外壁の面積が増えるため材料費がかかって予算をオーバーしてしまいます。
そのため、真上から見て長方形や正方形になるような単純な設計となります。外壁もレンガなどの仕上げ材は使わないことが多いです。
2,000万円
2,000万円ほど予算が取れると、家のグレードを少しずつ上げることが可能になってきます。
例えば、1,000万円台の予算では妥協せざるを得なかった次のような点について、実現できる可能性が出てきます。
2,000万円台で建設する場合は、通常床延べ面積が110～120m2くらいになることが多いです。
・外壁の仕上げにタイルを使う
・キッチンやバスルームに最新式の設備を導入できる
・バルコニーや窓の数を増やせる
その他、使用する建材や部材について、最も安価な量産品だけではなく、部分的にこだわりのある素材を使用することも可能に。
全ての希望を実現することは難しいかもしれませんが、優先順位の高い希望については実現できる可能性があると言えるでしょう。
発注先のイメージとしては、街の工務店や中小企業の建築会社などが考えられます。
3,000万円
注文住宅における全国平均の予算に近いため、おおむね希望する一戸建てを建てられる予算と言えるでしょう。
3,000万円台で建設する場合は、通常床延べ面積が120～130m2になることが多いと思います。
また、都内の場合は敷地が狭かったり、いびつな形をしていたりする土地が多いのですが、3,000万円台の予算があれば正方形や長方形ではなく、敷地を有効に活用した形の一戸建てを建てることができます。
塀や柵などの外構を設置するなど、見た目にもある程度こだわることも可能になります。また、等級の高い良質なフローリングを使用したり、場合によっては床暖房を入れたりすることもできます。
自分たちの希望の大半を実現するためには、3,000万円台以上の予算が必要になると言えるでしょう。ここまで予算を確保できれば、大手ハウスメーカーのクオリティの高い注文住宅も視野に入ってくるでしょう。
まとめると、
・1,000万円での注文住宅は思い通りにいかない可能性が高い
・2,000万円での注文住宅は見た目などのクオリティが担保可能
・3,000万円での注文住宅はイメージしていたマイホームが現実化しやすい
このような所感です。やはり、予算によって注文住宅の出来栄えは変わってくるので「こだわりが強いけどあまり資金に余裕がない」という人は資金計画から見直したほうがいいかもしれません。
年収と注文住宅予算の関係性
注文住宅を建てる場合の予算
注文住宅を取得したいと考えている方は、世帯年収の何倍の家を他の人が平均して購入しているのかを調べてみましょう。
結論、高いグレードの注文住宅を頼む人と年収は比例しています。フラット35利用者調査の結果ですが、以下のような情報が公開されています。
・土地付注文住宅：世帯年収の7.3倍
・注文住宅（建物のみ）：世帯年収の6.5倍
例えば、世帯年収700万円の場合は、注文住宅取得のための所要資金は次の通りです。
・土地付注文住宅：5,110万円
・注文住宅（建物のみ）：4,550万円
住宅ローンに必要な頭金は、購入に必要な資金の2割と言われています。例えば、4,000万円の注文住宅を建てるのであれば、頭金800万円が必要です。
必要な資金を予想し、頭金がどれくらい必要かも想定して注文住宅の会社と連携すると完成後のミスマッチが起きにくいです。
まとめ
注文住宅を建てる際の土地代とその他、諸費用についてご紹介しました。
ここまでの大事なポイントを3つご紹介します。
・土地や建物の費用だけでなく、その他の費用についても頭に入れる
・建築予算はどこで妥協するのか
・自分たちがイメージしている注文住宅は頭金がどれくらい必要か
この3つは最低でもしっかりと決めておくことで、土地探し及び土地決めがスムーズにいくことでしょう。
予算を決めないまま、希望ばかりを不動産会社や建築会社に伝えてしまうと、あっという間に予算オーバーとなってしまいます。
まずはある程度の予算を決めて、その予算の範囲内で建築可能な注文住宅のプランをアドバイスしてもらうことをオススメします。
