土地選びは早めの判断が大切です
お家を建てようかなと考えたときに、希望のお家が入る土地を探すパターンと、まず土地を探してその中に入る家を建てるパターンとございます。
後者の場合は建てたいエリアがかなり限定されている方に多いですが、どちらにしても土地を選ぶ際の判断基準は人それぞれではあるものの、その判断材料は共通する部分が多いため、今回はその土地を選ぶ際の判断材料をお伝えできればと思います。
土地を絞れず迷っている間に売れてしまうなんてこともよくあります。
一度売れてしまった土地は戻ってくることはありません。
迅速に動けるように最初にある程度絞れるようにしておきましょう。
土地資料やサイトで確認したい基本情報
まずは、SUUMO等の土地資料、サイトで土地を探す場合、金額とエリア、駅からの距離等を指定される方が多いと思います。
そこで出てきたものからどれを候補から削除すればよいかはその中の土地情報を見ればおおよそわかります。
仮に希望の場所に絞ったところからの判断材料を書いていきます。
1.建蔽率、容積率を確認する
これは土地に対して建てられる建物の大きさを表します。
建蔽率は建てる家の全ての階の影を上空から敷地に落としたときにどのくらいの大きさまで建てられるか、容積率は全ての階の床面積の合計が敷地に対してどのくらいの大きさまで建てられるかの指標になります。
例えば容積率100％と200％では単純に建てられる最大の床面積は倍違います。
建蔽率も40％と60％でも建物の形によりますが1.5倍ほどの差が付きます。
建てたい家の大きさを決めて土地の広さだけ見ても、本当に建てられるかはここを見る必要があります。
2.水道・ガスなど設備の状況を確認する
給水が入っているか、汚水桝がすでにあって接続されている、もしくは新設されているか。
これにより、水道工事の金額は百万単位で変わってくることもあります。
その他、乾太くん（ガス必要）が欲しいのにプロパンガスの地域は嫌ですよね。
3.前面道路の幅や法的な状況を確認する
道路幅員は狭いよりは広い方が良いですが、だからと言って広い方をなんとなく選んで車通りの多い道だった場合、駐車しづらいですよね。
逆に道路が狭いと、敷地の一部を道路として使用するため敷地の一部に建てられなくなる道路後退、建蔽率、容積率とは別で、建てられる建物のサイズに影響してくる道路斜線等別の問題も出てきます。
道路後退がある場合、土地資料には道路後退していない面積だけが書かれていることも多く、実際建てられる土地は書かれている面積よりも実は小さかったなんてこともあります。
また、前面道路が建築基準法上の道路に該当しているか、場合によっては道路に対する申請が必要になったりするので大体の土地で要らないはずの費用がかかったり、住み始めるまでにその分時間がかかったり、最悪の場合近隣の方の同意が必要なのにもらえないなど、悪い方に行く可能性は十分あります。
ただ、安い土地には安いなりの理由があるので、建築基準法上の道路じゃない代わりに少し安いといったこともあります。
4.日当たりに関わる方位を確認する
広い土地の場合は間取り次第で何とかなりますが、狭小地の場合、道路側からしか日光を取れないのに、道路が北側だと洗濯物もバルコニーで乾きにくかったり、道路が西側の場合はきつい西日しか入ってこない土地になってしまうかもしれません。
優先順位としては低めにはなってくるかとは思いますが、こういったところも判断材料にされても良いかもしれません。
現地で確認したい土地選びの注意点
次に、実際現地を確認して、もしくは土地の画像で判断できるものになります。
ただ、下記は判断できない方がほとんどだと思うので、建築士への確認が必要な項目になります。
1.敷地と道路の高低差を確認する
基本的に今ある土を取ることは周辺敷地との兼ね合いでほとんどできないことも多いです。
そうなった場合、道路と土地の高低差があまりにもあると、その高低差の処理でかなり高額になることもあります。そういう土地はそもそもの金額が安いことが多いです。
最終的に、同じ土地の広さで平坦で高額な土地と同じ金額を支払わないといけなくなることもあります。
どの程度高低差処理で費用がかかるか、確認しておきましょう。
また、高低差がある土地は家の玄関にたどり着くまでに階段を多く上らないといけなくなります。その点もデメリットですね。
2.近隣との境界物を確認する
近隣との境界にブロック等が積んであってお隣と高低差がある場合、地域にもよりますが40～50㎝程度であれば問題ないですが、ただのブロックでそれ以上の高低差がある場合、ブロックのやり替えが必要になる可能性があります。
これはブロックの所有権がどちらにあるか、どちらの土地が位置的に高いか等にもよるのでこれも建築士に確認が必要です。
3.道路側溝の有無を確認する
これは地域にもよりますが、例えば豊中市や寝屋川市の場合、現場打ち側溝といって現場でコンクリートで側溝を作ることが必要になる地域もあります。
これも百万単位になることもあるものなので、きれいに整備された土地があればそちらの方が好ましいです。
土地選びで後悔しないために、優先順位を決めておきましょう
いかがでしょうか。
冒頭にもお伝えした通り、土地は早い者勝ちですので、後になってあの土地にしておけばよかったということがないように、ある程度条件が合う土地があれば、狙いにいってもいいと思います。
その判断をする上でご相談をしていただくのは、もちろん弊社でもお受けさせていただきますが、候補が多ければ多いほど、良い土地を絞るのに時間がかかります。
ほんの数時間の差で希望の土地が売れることもあるくらいです。
判断がある程度できるように希望の優先順位と建てたい家の大きさ等のイメージを持たれている方の方が行動を先に起こせますので、ご参考にしていただければと思います。
